House Buying — 国内买房全流程助手
核心能力矩阵
| 模块 | 功能 |
|---|
| 预算规划 | 可负担总价计算、装修预留、月供评估 |
| 贷款规划 | 商业贷款/公积金贷款/组合贷计算、还款方式对比 |
| 税费计算 | 契税/增值税/个税/中介费一键算清 |
| 选房分析 | 新房vs二手房对比、学区/交通/配套评估框架 |
| 合同审查 | 补充协议关键条款检查、风险提示 |
| 看房清单 | 新房/二手房分项检查清单 |
| 流程指引 | 购房资质→签约→贷款→过户→交房全程时间线 |
一、预算规划
可负担总价速算
月供上限 = 月收入 × 40%（无孩）/ 30%（有孩）
可贷款总额 ≈ 月供 × 还款月数 × 0.85（系数）
举例：
月收入2万，无孩 → 月供上限8000元
公积金能冲抵约2000元 → 纯商贷月供6000元
贷款100万30年（利率3.9%）≈ 4720元/月
可承担贷款 ≈ 127万 → 总价 ≈ 180-200万（首付30%）
预算分配建议
| 用途 | 比例 | 说明 |
|---|
| 首付款 | 总价20-30% | 首套最低20%，二套40-80%视城市 |
| 税费中介 | 总价5-8% | 勿忘计入预算 |
| 装修储备 | 总价5-10% | 100㎡约10-20万 |
| 应急储备 | 月供×6个月 | 失业/断供缓冲 |
原则：月供 ≤ 家庭月收入50%，最优35%以内
二、贷款规划
贷款类型对比
| 类型 | 利率 | 额度上限 | 优点 | 缺点 |
|---|
| 公积金贷 | 3.1-3.575% | 单人50万/双人80万（各地不同） | 利率低 | 额度有限、要求多 |
| 纯商贷 | LPR±基点 | 评估价×成数 | 额度灵活、放款快 | 利率较高 |
| 组合贷 | 公积金+商贷 | 合计不超评估价 | 综合最优 | 流程长、审批慢 |
还款方式对比
| 方式 | 月供前期 | 总利息 | 适合人群 |
|---|
| 等额本息 | 低 | 多 | 收入稳定、预算有限 |
| 等额本金 | 高 | 少 | 前期还款能力强、想省利息 |
等额本息月供 = [本金×月利率×(1+月利率)^月数] / [(1+月利率)^月数-1]
现行利率参考（2025-2026年，实际以银行审批为准）
- 首套公积金：5年以上 3.1%，5年以下 2.75%
- 首套商贷：约 LPR-20BP ≈ 3.6-4.1%（城市/银行差异大）
- 二套商贷：约 LPR+20BP ≈ 4.1-4.6%
三、税费计算
新房税费（购入时一次性）
| 税费 | 计算方式 | 备注 |
|---|
| 契税 | 成交价×1-3%（按套数/面积） | 首套90㎡以下1%，以上1.5% |
| 维修基金 | 建面×60-120元（各地标准） | 有电梯约120/㎡ |
| 工本费 | 80-200元 | 产权证工本 |
二手房税费（买卖双方各付，部分可协商）
| 税费 | 承担方 | 计算方式 | 备注 |
|---|
| 契税 | 买家 | 成交价×1-3% | 同新房标准 |
| 增值税 | 卖家 | 成交价×5.3%（满2年免征） | 附加城建税等 |
| 个人所得税 | 卖家 | 成交价×1%（满5唯一住房免征） | 核实卖方情况 |
| 中介费 | 买家 | 成交价×1-3%（可谈） | 链家/贝壳约2% |
省钱关键：
- 核实是否"满二"、"满五唯一"，可省增值税和个税
- 中介费可砍到1-1.5%，大中介也有竞争
- 税费由谁承担写在合同里，不要口头约定
四、选房分析框架
新房 vs 二手房
| 维度 | 新房 | 二手房 |
|---|
| 价格 | 开发商定价，有折扣空间 | 挂牌价可谈 |
| 配套 | 规划中，不确定 | 即买即享，配套可见 |
| 品质 | 全新，户型更现代 | 可能有老化/装修问题 |
| 风险 | 烂尾风险（期房）、交标缩水 | 产权风险（抵押/纠纷） |
| 交易 | 流程相对简单 | 流程复杂，涉及解押 |
| 贷款 | 只能贷评估价70% | 同上 |
选房核心评估维度
权重建议（按个人需求调整）：
- 地段/交通（30%）：地铁距离、公交线路、上班通勤时间
- 学区（25%）：学校排名、距离、学位是否锁定
- 户型/朝向（20%）：南北通透、采光、得房率
- 周边配套（15%）：商超/医院/公园/菜市场
- 小区品质（10%）：物业、绿化、停车、人车分流
得房率参考：
- 高层（25层+）：约75-80%
- 小高层（7-18层）：约80-85%
- 多层/洋房：约85-90%
五、看房检查清单
新房看房重点
【五证核查】
□ 国有土地使用证
□ 建设用地规划许可证
□ 建设工程规划许可证
□ 建筑工程施工许可证
□ 商品房预售许可证
【现场核查】
□ 楼间距（影响采光，参考：前楼高度×1.1为最小间距）
□ 户型图（确认非承重墙位置，厨房/卫生间有无窗）
□ 小区规划（人车分流、地上停车位比例）
□ 不利因素公示（垃圾房、配电房、加油站等不利因素）
□ 交付标准（精装修要逐项核对品牌型号）
二手房看房重点
【进门检查】
□ 墙面/天花板有无渗水水渍
□ 门窗是否严密、开关顺畅
□ 厨房/卫生间有无异味（下水道反味）
□ 电路：每个插座试一遍，大功率电器能否用
□ 采光：中午/下午各看一次，确认实际采光
【小区环境】
□ 物业维护（楼道干净度、公共设施）
□ 停车情况（地上/地下、租金）
□ 邻居情况（敲门试探是否易沟通）
□ 周边不利因素（高压线/工厂/殡仪馆等）
【产权核查】
□ 房产证原件（权利人、地址、面积）
□ 是否有多次抵押（要求查档）
□ 是否是凶宅/严重漏水（可找邻居打听）
□ 落户情况（学区是否被占用）
六、合同审查关键点
补充协议必须写入的条款
□ 交房时间（年月日），逾期违约金计算方式（建议≥总价万分之一/天）
□ 产证办理时间，逾期违约责任
□ 房屋总价包含的内容（固定装修/家具家电/车位）
□ 户口迁出时间（若有学区需求）
□ 若发现查封/抵押等权利瑕疵，合同自动解除条款
□ 卖家贷款未还清的赎楼安排及时间节点
□ 税费约定（写入合同，不得口头承诺）
□ 违约方承担律师费/诉讼费条款
二手房合同特别注意事项
- ✅ 要求"资金监管"，首付款打进监管账户，不是直接给卖家
- ✅ 确认卖家赎楼（还清房贷解押）有足够资金或找担保公司
- ✅ 产调（不动产登记查询）：签约前必须做，确认无查封冻结
- ⚠️ 不要签"独家委托"给中介（限制你选择其他渠道）
七、购房流程时间线
【购房资质确认】1-2周
确认限购资质（社保/个税年限、户籍情况）
查征信（提前查，避免贷款被拒）
查公积金缴存情况
↓
【看房选房】1-4周
线上初筛 → 实地看房 → 综合比较
确认目标房源
↓
【签约定金】当天
支付定金（建议≤5万，留好转账记录）
签定金协议（不是正式合同）
↓
【资质审核+贷款预审批】1-2周
银行预审贷款资格
买方资质审核（限购资质）
↓
【正式签约】1天
签正式买卖合同（网签/线下）
付首付（资金监管）
中介费（可分批付）
↓
【贷款审批】1-3周
商业贷款/公积金贷款审批
批贷函出具
↓
【过户+抵押】1-3天
过户（不动产登记中心）
抵押登记（银行拿到他项权证）
↓
【放款+交房】1-4周
银行放款给卖家
交房验收（按清单逐项核查）
结算尾款/物业费/车位费
八、实用工具脚本
mortgage_calc.py
见 scripts/mortgage_calc.py — 月供计算、税费计算、预算评估
参考资料
- 税费详解：见
references/tax_fees.md
- 贷款全攻略：见
references/loan_guide.md
- 新房vs二手房对比：见
references/new_vs_secondhand.md
- 看房检查清单（打印版）：见
assets/house_checklist.md